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苏州私家园林首次司法拍卖,以6525万元成交

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  作为苏州标志性的五座私家园林之一,绣园司法拍卖的消息引发关注。8月29日上午10时49分,经过309轮竞价,绣园被一位外地买家以6525万元竞得,溢价达到3625万元,拍出了苏州私宅司法拍卖的最高价。私家园林网上拍卖,与普通建筑物有何不同?古建拍卖后,在使用处置方面还有哪些特殊要求?

  走过历史的风雨,绣园中的房屋依然保存完好。白墙黛瓦、飞檐翘角,阳光从木花格的门窗透进来,庭院内花木扶疏……绣园网上司法拍卖,由江苏苏州市姑苏区法院进行。这场拍卖引发关注,主要是因为标的的稀缺性。

  近2万次围观、309轮竞价,拍出苏州私宅司法拍卖最高价

  记者了解到,绣园是一座建于清代的小型园林,位于苏州马医科27—29号,房产面积为628.43平方米,土地使用权面积为812.30平方米。民国时期,该房产被卖给庞氏,改建为“居思义庄”。新中国成立后,转为直管公房。本世纪初该房产转让给私人。2003年8月,被列为苏州市第一批控制保护建筑。

  前不久,该房产大门上被法院贴了封条和拍卖公告、查封令。据介绍,该房产的产权人与人发生民间借贷纠纷,而之前已将绣园抵押给了银行。银行贷款还不上,产权人还涉及其他案件债务。在法院判决书生效、产权人不履行相关义务的情况下,债权人申请强制执行。

  该房产于8月21日至22日进行了第一次拍卖,起拍价为3599.78万元,虽然流拍,但还是引起4000多人围观。姑苏区法院执行局法官殷东树介绍,司法拍卖中一拍流拍属于正常现象,不少买家处于观望阶段,二拍打八折后才会出手;而且这一房产位于市中心观前街附近,保存完好,又具有极高的历史价值和文化价值,二拍很可能出现激烈竞价现象。

  28日10时,该房产第二次拍卖拉开序幕,起拍价为2900万元。这次拍卖引起19957次围观,207人设置提醒,并有7人报名参与了竞拍。29日,经过309轮竞价,竞买号为G9557的买家以6525万元出价成为最终赢家。本场拍卖起拍价为2900万元,溢价3625万元。此次拍卖也拍出了苏州私宅司法拍卖的最高价和最高溢价率。

  以“成本法”评估底价,成交后不得转让抵押给外籍人士

  “以前只知道住宅和机动车等可以拍卖,当我看到园林也进行拍卖时,还是感到很惊讶。”苏州市民吴先生告诉记者,二拍当天,他虽无购买打算,但还是全程“围观”了整个竞价过程。

  园林可否进行买卖?绣园司法拍卖的背后,有着怎样的过程?

  目前,苏州已有69座园林纳入保护名录,其中既有拙政园、网师园等人们耳熟能详的名园,也有包括绣园在内的5处私家园林。苏州园林局相关工作人员介绍,绣园在本世纪初就已转让给私人,根据国家法律法规,私有的园林符合相关条件是可以进行产权转移和过户的。

  在姑苏区法院的司法拍卖平台上,留有苏州市园林和绿化管理局的提示,写明“本标的不得转让、抵押给外籍人士”“本标的成交易主后需报园林绿化局备案”等内容。

  “自2012年第一家法院通过淘宝平台进行司法拍卖以来,目前已有28个省份的1500家法院入驻平台。在超过32万次的司法拍卖中,私家园林还是首次。”淘宝拍卖负责人卢维新说。

  殷东树告诉记者,由于没有先例,法院进行了充分的调查研究,也多次与当事人、园林局、银行等单位进行沟通和协商。

  3599.78万元的评估价是怎么算出来的?负责绣园评估的人士告诉记者,在评估时使用了“成本法”,测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到对象价值或价格,主要考虑的因素包括土地价格、建筑物及园林绿化等。以这一方式作出评估底价,拍卖时通过市场调节形成最终价格。

  私有古建不可随意拆改,建议明确权责以利于保护

  作为控保建筑的绣园,购买完成并不意味着可以由“园主”说了算,还将受到主管部门的监督管理。苏州市园林局相关工作人员介绍,竞得者必须履行保护管理好绣园的义务,不得改变园林原有的布局,不得任意改建、拆除原有建筑设施和擅自新建建筑物、构筑物,切实保护其原真性和完整性。

  由于绣园新主人拒绝接受采访,绣园今后的使用处置计划无法得知。

  殷东树介绍,参与竞拍的,多是文化公司或专业人士,对园林价值有一定了解和认识。签订成交确认书时,也将同时通过笔录或者告知书等书面形式,向其强调园林的特殊性质,使用要符合相关政策和管理制度要求。

  南京林业大学景观建筑系主任张哲说,古建产权转移到私人后,有项目保护得相对较好,如皖南古建民宿等,但大多数买家还是考虑利益最大化,有的大拆大建搞私人会所,把真古董变成了假文物。《文物法》等法律法规虽然对私有不可移动文物的保护进行了规定,但文保主管部门对私人产权建筑的监管难免会感到有心无力,特别是50万元上限的罚款对动辄上千万的古建买卖价格来说,约束作用有限。

  张哲建议,国家与个人应当通过协商,制定明确而清晰的保护和使用守则,区别管理权、所有权、经营权,划定具体的责任与义务,形成有效的监管与保护。